Due o tre appartamenti in affitto breve? Dal 2026 la soglia della «presunzione di impresa» è cambiata: cosa significa davvero

Se hai due appartamenti in affitto breve, probabilmente ti sei chiesto se dal 2026 devi aprire la partita IVA. La risposta breve è no: con due appartamenti resti sotto la soglia. Il punto delicato è il terzo, ed è facile inciamparci senza accorgersene, magari per un’eredità o per un acquisto fatto a metà anno.

Vediamo cosa dice la norma, chi riguarda, cosa cambia in concreto e come prepararsi per tempo.

La nuova soglia, spiegata semplice

La Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 17) ha modificato una regola introdotta nel 2021: l’attività di locazione breve si presume svolta in forma imprenditoriale quando, nello stesso periodo d’imposta, si destinano a questa formula più di due appartamenti. Prima il limite era più di quattro.

Tre dettagli decidono se sei dentro o fuori:

• si contano gli appartamenti, non le stanze. Affittare più camere dentro uno o due appartamenti non fa scattare la presunzione;
• conta l’anno d’imposta. Se nel 2026 affitti in breve tre appartamenti diversi, anche in mesi diversi, superi la soglia;
• contano anche pochi giorni. Un terzo appartamento messo in affitto breve per qualche settimana, magari in attesa di venderlo, basta per superare il limite.

Cosa cambia se superi la soglia

Superata la soglia, per il Fisco la locazione breve non è più un’attività da privato. In concreto:

• esci dal regime fiscale delle locazioni brevi, quindi non puoi più applicare la cedolare secca a quei redditi;
• serve la partita IVA, e il reddito diventa reddito d’impresa, con le regole e la contabilità che ne derivano;
• cambiano gli adempimenti amministrativi: per chi opera in forma imprenditoriale la normativa nazionale prevede la SCIA allo sportello unico del Comune, e in Lombardia l’attività rientra tra le locazioni turistiche imprenditoriali;
• entrano in gioco i contributi previdenziali, da valutare con il commercialista in base alla tua posizione.

Non è una catastrofe, ed è giusto dirlo. Molti operatori lavorano in forma d’impresa senza problemi. Ma è un cambio di passo che va preparato, non scoperto a fine anno.

Partita IVA: pro e contro, senza drammi

Quale strada convenga dipende da troppi fattori per dare una risposta valida per tutti: quanto incassano gli appartamenti, quali altri redditi hai, che piani hai per il futuro. Quello che possiamo dire è che il confronto va fatto prima, con i numeri sul tavolo.

Tre profili tipo, tre scenari

Profilo 1 · Due appartamenti, entrambi in affitto breve

Sei sotto la soglia. Resti un privato e puoi applicare la cedolare secca: 21% su un appartamento a tua scelta e 26% sull’altro, come spieghiamo nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi. Tieni d’occhio solo un eventuale terzo immobile in arrivo, per acquisto o per eredità.

Profilo 2 · Tre appartamenti, ma uno con un contratto tradizionale

Se due appartamenti sono in affitto breve e il terzo è locato con un 4+4, un 3+2 a canone concordato o un transitorio, gli appartamenti destinati a locazione breve restano due. Sei ancora sotto la soglia.

Profilo 3 · Tre o più appartamenti in affitto breve

Qui la presunzione scatta. Le strade sono sostanzialmente tre: organizzarti come impresa, con partita IVA e adempimenti conseguenti; riportare a due gli appartamenti in affitto breve, destinando gli altri a contratti più lunghi; oppure valutare formule in cui l’affitto breve non lo fai tu.

Un esempio di quest’ultima è il rent-to-rent: il proprietario affitta l’appartamento a un operatore con un contratto di locazione, e l’operatore lo propone poi in affitto breve agli ospiti. In questo schema, per quell’appartamento, chi fa la locazione breve è l’operatore. Come incida sulla tua posizione dipende però dal contratto concreto, e va verificato con il commercialista documenti alla mano.

Flexyrent, oltre alla gestione a commissione, offre la formula rent-to-rent con un canone mensile minimo garantito.

Un caso concreto: il terzo appartamento arriva a metà anno

Immagina un proprietario che a gennaio ha due appartamenti in affitto breve, perfettamente in regola come privato. A giugno eredita un terzo appartamento e, per non lasciarlo vuoto, a luglio lo mette su un portale.

In quel momento, nel 2026, gli appartamenti destinati a locazione breve diventano tre: la soglia è superata. Come trattare i redditi dei mesi precedenti e da quando organizzarsi come impresa sono proprio le domande da portare al commercialista prima di pubblicare l’annuncio, non dopo. A volte la scelta più semplice è un’altra: dare il terzo appartamento con un contratto più lungo, o con una formula, come il rent-to-rent, in cui a fare l’affitto breve è un operatore e non il proprietario.

Cosa non cambia, con due o con tre appartamenti

La soglia riguarda il regime fiscale e la forma con cui eserciti l’attività. Gli obblighi legati a ogni singolo appartamento restano gli stessi per tutti:

• il CIN e, in Lombardia, il CIR per ciascuna unità;
• la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web;
• la riscossione e il versamento dell’imposta di soggiorno;
• i requisiti minimi di sicurezza: rilevatori di gas e monossido dove servono, estintori a norma.

Come prepararsi: una checklist da fare per tempo

1. Conta gli appartamenti che prevedi di destinare ad affitto breve nel prossimo anno, anche solo per qualche settimana.
2. Verifica le situazioni particolari, come quote di comproprietà ed eredità in corso: vanno guardate una per una con il commercialista.
3. Simula le alternative (privato con due appartamenti, impresa, formule miste) prima del 1° gennaio, non a dichiarazione aperta.
4. Controlla codici e requisiti di ogni appartamento: CIN, CIR in Lombardia, sicurezza. Trovi tutto nella guida al CIN.
5. Scegli la formula per ogni immobile: breve, transitorio, canone concordato, rent-to-rent. Non tutti gli appartamenti devono fare la stessa cosa.

Il nostro punto di vista

Tra i proprietari che seguiamo ci sono anche investitori con più appartamenti, come Mauro, che da sette anni ci affida ogni nuovo immobile che acquista. Per chi ha più case, la nuova soglia non è un motivo per fermarsi, ma per fare i conti con più attenzione e scegliere, immobile per immobile, la formula che regge meglio.

Il quadro completo degli obblighi, dal CIN all’imposta di soggiorno, è nella guida alla normativa degli affitti brevi 2026.

Hai più di un appartamento e vuoi capire qual è la formula giusta per ciascuno?

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