Riassunto
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che identifica ogni appartamento, o porzione di appartamento, affittato per brevi periodi o per finalità turistiche. Si richiede gratis sul portale BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE, va esposto all’esterno dell’edificio e indicato in ogni annuncio. In Lombardia serve prima il codice regionale CIR. Affittare senza CIN espone a una sanzione da 800 a 8.000 euro.
Questa guida fa il punto, passo per passo, con un occhio alle regole della Lombardia. Per una panoramica su tutti gli obblighi, dalla cedolare all’imposta di soggiorno, trovi la nostra guida completa alla normativa degli affitti brevi 2026.
Cos’è il CIN e chi deve averlo
Il CIN è un codice univoco assegnato dal Ministero del Turismo a ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica. È stato introdotto dall’articolo 13-ter del decreto legge 145/2023, convertito nella legge 191/2023, e le sanzioni si applicano dal 2 gennaio 2025.
Riguarda chiunque affitti un immobile a uso abitativo per periodi brevi o per finalità turistiche, da privato o in forma d’impresa. Due dettagli sfuggono spesso:
- il codice è legato all’appartamento, non al proprietario: con due appartamenti servono due CIN;
- vale anche per chi affitta solo una porzione dell’immobile, per esempio una stanza.
CIN e CIR: in Lombardia servono tutti e due
Prima del CIN esisteva già un codice regionale. In Lombardia si chiama CIR, Codice Identificativo di Riferimento, ed è previsto dalla legge regionale 27/2015 per case vacanza e locazioni turistiche, imprenditoriali e non. Si ottiene registrando l’appartamento sulla piattaforma regionale ROSS1000, dopo la comunicazione di avvio al Comune tramite lo sportello SUAP.
Il CIN non sostituisce il CIR, si aggiunge. Anzi, in Lombardia il CIR è il presupposto per chiedere il CIN. Se il tuo appartamento era già registrato in Regione, è probabile che lo trovi già nella banca dati nazionale e debba solo completare la procedura.
| CIR | CIN | |
| Chi lo assegna | Regione Lombardia, tramite ROSS1000 | Ministero del Turismo, tramite BDSR |
| Base normativa | Legge regionale 27/2015 | Art. 13-ter D.L. 145/2023 |
| Quando si ottiene | Dopo la comunicazione al Comune | Dopo aver ottenuto il CIR |
| Dove va indicato | Secondo le regole regionali | All’esterno dello stabile e in ogni annuncio |
Come richiedere il CIN, passo per passo
- Verifica la posizione in Comune e in Regione. Controlla di aver presentato la comunicazione di avvio e di avere il CIR. Se l’appartamento è nuovo all’affitto breve, si parte da qui.
- Metti in regola la sicurezza. Prima di chiedere il codice devi autocertificare i requisiti minimi: rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio, dove ci sono impianti a gas, ed estintori portatili a norma, collocati in punti accessibili.
- Accedi al portale BDSR (bdsr.ministeroturismo.gov.it) con lo SPID o la CIE del titolare.
- Controlla i dati dell’immobile. Il sistema mostra gli appartamenti collegati al tuo codice fiscale già presenti nelle banche dati regionali. Verifica che siano corretti e integra quelli mancanti, a partire dai dati catastali: foglio, particella, subalterno.
- Invia la richiesta con l’autocertificazione. Se i dati coincidono, il codice viene rilasciato in modo automatico.
- Esponi il codice e inseriscilo negli annunci. Senza questo passaggio, il CIN di fatto non serve a niente.
Il rilascio è gratuito. Chi ti chiede un compenso «per il CIN» ti sta vendendo un servizio di assistenza, che può avere senso se non hai tempo, ma il codice in sé non costa nulla. Se ti affidi a un gestore, può seguire la pratica insieme a te.
Dove va esposto il CIN
Una volta ottenuto, il codice va reso visibile in due modi. Sono obbligatori entrambi.
- All’esterno dello stabile. Può bastare una targhetta accanto al citofono o al portone. In condominio conviene parlarne prima con l’amministratore, per scegliere un punto visibile senza creare attriti.
- In ogni annuncio. Su Airbnb, Booking e qualsiasi altro portale, ma anche sul sito personale, sui social e in ogni forma di pubblicità dell’appartamento.
Avere il codice e non esporlo è una violazione a sé, con una sanzione autonoma.
Cosa rischi se non sei in regola
| Violazione | Sanzione |
| Affittare o pubblicizzare un immobile senza CIN | Da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile |
| CIN non esposto all’esterno o non indicato negli annunci | Da 500 a 5.000 euro per ciascuna unità, più la rimozione dell’annuncio |
| Mancanza dei requisiti di sicurezza | Da 600 a 6.000 euro |
La multa, però, è solo una parte del problema. Un annuncio rimosso significa prenotazioni perse e visibilità sui portali da ricostruire. Per chi vive dell’affitto breve, spesso è questo il danno più grande.
E i controlli sono diventati più semplici. Il CIN collega l’appartamento a una banca dati nazionale, i portali chiedono di inserirlo negli annunci e dal 20 maggio 2026 è operativo il regolamento europeo sulla trasparenza delle locazioni brevi (Regolamento UE 2024/1028), che rafforza lo scambio di dati tra piattaforme e autorità pubbliche. Contare di passare inosservati, oggi, è un azzardo.
Gli errori più frequenti (e come evitarli)
- Pensare che il CIR basti. In Lombardia servono entrambi i codici.
- Inserire dati catastali che non coincidono. Se non corrispondono alla visura, la pratica si blocca: meglio controllarli prima.
- Usare un solo codice per più appartamenti. Ogni unità ha il suo CIN, anche se sono nello stesso palazzo.
- Dimenticare i canali minori. Il codice va indicato anche sul sito personale, sui social e negli annunci condivisi con il passaparola online.
- Autocertificare la sicurezza senza verificarla. L’autocertificazione è una dichiarazione personale: in caso di controllo ne rispondi tu.
- Credere che cambiando gestore cambi il codice. Se cambi gestore ma resti tu il locatore, il CIN resta lo stesso e va riportato nei nuovi annunci.
Tre situazioni tipiche, tre percorsi
Affitti già da anni e avevi il CIR
È il caso più semplice. Accedi alla BDSR, cerca l’appartamento tra quelli collegati al tuo codice fiscale e controlla che i dati siano completi. Se il CIN risulta già assegnato, verifica che sia esposto all’esterno e presente in tutti gli annunci. Se manca, completa la procedura.
Vuoi iniziare adesso con un appartamento mai affittato
Qui l’ordine conta. Prima la comunicazione di avvio al Comune, poi la registrazione su ROSS1000 e il CIR, poi la verifica dei dispositivi di sicurezza, infine la richiesta del CIN e la pubblicazione degli annunci con il codice. Saltare un passaggio, di solito, significa tornare indietro.
Affitti solo una stanza della casa in cui vivi
Anche in questo caso il CIN serve: la norma vale anche per chi affitta una porzione dell’immobile. Valgono le stesse regole su esposizione e annunci.
Checklist rapida: sei in regola?
Se rispondi «sì» a tutte queste domande, sul fronte CIN sei a posto.
- Ho presentato la comunicazione di avvio al Comune e ho il CIR della Lombardia?
- Ho un CIN per ciascun appartamento (o porzione) che affitto?
- Il codice è esposto all’esterno dell’edificio, in un punto visibile?
- Il codice compare in tutti gli annunci, compresi sito personale e social?
- Ho rilevatori di gas e monossido funzionanti, se ci sono impianti a gas, ed estintori a norma?
- I dati catastali inseriti nella BDSR coincidono con la visura?
- Se ho cambiato gestore, i nuovi annunci riportano lo stesso CIN?
Come lo gestiamo in Flexyrent
Quando un proprietario ci affida un appartamento, la parte burocratica di avvio la seguiamo noi: pratiche di avvio dell’attività, comunicazioni obbligatorie, verifica dei requisiti, annunci. Farlo da soli non è impossibile, ma qui un errore costa caro.
Se stai valutando di mettere in affitto breve più di un appartamento, leggi anche cosa cambia con la presunzione di impresa dal 2026 e come funziona la cedolare secca.
Non sai se il tuo appartamento è in regola con il CIN?
Raccontaci la tua situazione: verifichiamo insieme cosa manca e, se decidi di affidarci la gestione, ce ne occupiamo noi. Contattaci oppure scopri tutti i servizi di gestione.
FAQ
Il CIN si paga?
No. Il rilascio è gratuito e avviene online sul portale BDSR del Ministero del Turismo, con SPID o CIE.
Ho già il CIR della Lombardia: devo chiedere anche il CIN?
Sì. Il CIR è il codice regionale e in Lombardia è il presupposto per ottenere il CIN, ma non lo sostituisce. Servono entrambi.
Serve un CIN per ogni appartamento?
Sì, il codice è legato alla singola unità immobiliare. Chi affitta più appartamenti deve avere un CIN per ciascuno.
Dove va esposto il CIN?
All’esterno dell’edificio in cui si trova l’appartamento, per esempio accanto al citofono, e in ogni annuncio, su qualsiasi canale.
Cosa rischio se affitto senza CIN?
Una sanzione da 800 a 8.000 euro, in base alle dimensioni dell’immobile. Se il codice c’è ma non è esposto o indicato negli annunci, la sanzione va da 500 a 5.000 euro per unità, con la rimozione dell’annuncio.