Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21% o 26%? La guida ragionata per chi affitta a Milano

Qui mettiamo in fila le regole in vigore nel 2026, con esempi semplici. Una premessa che vale per tutto l’articolo: sono informazioni generali, utili per arrivare preparati dal commercialista, non per sostituirlo.

Cosa cambia nel 2026 (e cosa resta uguale)

La Legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199) non ha toccato le aliquote, che restano quelle in vigore dal 2024. Ha cambiato invece il numero massimo di appartamenti che un privato può gestire con il regime delle locazioni brevi.

Il canale non conta: l’aliquota è la stessa se affitti direttamente, tramite un portale o tramite un gestore. L’idea di legare il 21% all’assenza di intermediari è circolata durante la discussione, ma nel testo finale non c’è.

Come funziona la cedolare secca sulle locazioni brevi

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: al posto dell’IRPEF e delle addizionali regionale e comunale, sul reddito da locazione paghi un’aliquota fissa. Per le locazioni brevi si può scegliere quando ci sono queste condizioni:

• il contratto riguarda un immobile a uso abitativo e dura non più di 30 giorni;
• chi affitta è una persona fisica che non agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa;
• oltre all’alloggio sono compresi al massimo servizi come pulizia e fornitura di biancheria: se aggiungi servizi non legati all’abitazione, come la colazione o il noleggio auto, esci dal perimetro;
• nel corso dell’anno destini a locazione breve al massimo due appartamenti.

Un punto che sorprende molti: la cedolare si calcola sul corrispettivo lordo, cioè su quanto paga l’ospite per il soggiorno, senza togliere commissioni, pulizie o altre spese. Non sul bonifico netto che ti arriva dal portale. L’imposta di soggiorno, invece, resta fuori, perché non è un tuo reddito.

Quando si paga il 21% e quando il 26%

La regola è più semplice di come viene spesso raccontata:

• un solo appartamento in affitto breve: paghi il 21% su tutto il reddito che produce;
• due appartamenti: su uno, scelto da te, paghi il 21%, sull’altro il 26%;
• tre o più appartamenti: sei fuori dal regime delle locazioni brevi, perché l’attività si presume d’impresa.

L’appartamento al 21% lo indichi tu nella dichiarazione dei redditi relativa a quell’anno. Lo scegli quindi quando hai in mano i numeri definitivi.

Il caso dei due appartamenti: un esempio

Prendiamo un proprietario con due appartamenti a Milano, entrambi in affitto breve. Numeri inventati e tondi, giusto per vedere il meccanismo: l’appartamento A incassa 20.000 euro lordi in un anno, l’appartamento B 12.000.

Dando il 21% all’appartamento che incassa di più, il proprietario risparmia 400 euro. C’è un modo rapido per calcolarlo: la differenza è sempre il 5% dello scarto tra i due incassi. Qui lo scarto è di 8.000 euro, e il 5% di 8.000 fa proprio 400.

Sembra ovvio, ma quando gli incassi dei due appartamenti cambiano da un anno all’altro è facile confermare la scelta dell’anno prima senza ricontrollare.

La ritenuta del 21% di portali e gestori

Se incassi tramite un intermediario, che sia un portale online o un gestore come Flexyrent, sul canone viene trattenuta una ritenuta del 21%, versata all’Erario per tuo conto. Dal 2024 questa ritenuta è sempre a titolo di acconto, qualunque regime fiscale tu scelga, come ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 10/E del 10 maggio 2024.

In pratica, la ritenuta non chiude i conti. In dichiarazione calcoli l’imposta dovuta, sottrai le ritenute già subite e versi l’eventuale differenza. Nel nostro esempio, se entrambi gli appartamenti incassano tramite intermediari:

• su A, tassato al 21%, la ritenuta copre esattamente l’imposta;
• su B, tassato al 26%, la ritenuta del 21% non basta: in dichiarazione resta da versare il 5% di 12.000 euro, cioè 600 euro.

È il conguaglio. Non è una tassa in più, ma va previsto, altrimenti al momento del saldo arriva una sorpresa.

Cedolare secca o IRPEF: conviene sempre la cedolare?

È quasi sempre la scelta più comoda, ma non è detto che sia sempre la più conveniente, soprattutto sul secondo appartamento al 26%. Con la tassazione ordinaria il reddito da locazione si somma agli altri tuoi redditi e paga IRPEF e addizionali secondo il tuo scaglione, tenendo conto delle detrazioni che ti spettano.

Per chi ha redditi complessivi contenuti, il confronto tra il 26% della cedolare e la tassazione ordinaria può dare risultati meno scontati di quanto si pensi. È un calcolo da fare con il commercialista, sui tuoi numeri reali.

Dal terzo appartamento: cosa succede

Se nello stesso anno destini ad affitto breve tre o più appartamenti, la legge presume che tu stia svolgendo un’attività d’impresa. Le conseguenze sono concrete: niente più cedolare secca sulle locazioni brevi, partita IVA e adempimenti da impresa. Si contano gli appartamenti, non le stanze, e conta anche un appartamento affittato per poche notti.

Abbiamo dedicato un articolo intero a questo passaggio: presunzione di impresa negli affitti brevi dal 2026. Il quadro di tutti gli obblighi è invece nella guida alla normativa degli affitti brevi 2026.

Cosa preparare per la dichiarazione

La parte più noiosa è anche quella dove si sbaglia di più. Arrivare dal commercialista con le carte in ordine fa risparmiare tempo e qualche errore. Ecco cosa serve, appartamento per appartamento:

• gli incassi lordi dell’anno, cioè quanto hanno pagato gli ospiti per i soggiorni, separati dall’imposta di soggiorno;
• le certificazioni delle ritenute rilasciate da portali e gestori che hanno trattenuto il 21%;
• gli incassi ricevuti direttamente, senza intermediari, su cui non è stata fatta nessuna ritenuta;
• l’elenco degli appartamenti destinati ad affitto breve nell’anno, anche quelli affittati per poche settimane.

Le scadenze sono quelle ordinarie delle imposte sui redditi: saldo e primo acconto entro fine giugno, secondo acconto entro fine novembre, salvo proroghe. Il conguaglio sul secondo appartamento rientra nel saldo, quindi conviene metterlo da parte durante l’anno invece di scoprirlo a giugno.

Cinque errori da evitare

1. Dare il 21% all’appartamento sbagliato. Va all’immobile con l’incasso lordo più alto, e la scelta va ricontrollata ogni anno.
2. Dimenticare il conguaglio sul secondo appartamento. La ritenuta di portali e gestori è al 21% anche quando l’aliquota dovuta è il 26%.
3. Calcolare l’imposta sul netto ricevuto. La base è il corrispettivo lordo pagato dall’ospite.
4. Aggiungere servizi extra senza pensarci. Colazione, noleggio auto o altri servizi non legati all’alloggio possono farti uscire dal regime delle locazioni brevi.
5. Contare male gli appartamenti. Anche un terzo appartamento affittato per qualche settimana fa scattare la soglia.

Affitti più di un appartamento e vuoi fare chiarezza?

Flexyrent gestisce gli adempimenti legati a ogni prenotazione e opera come sostituto d’imposta sulla cedolare secca, così le ritenute risultano già versate e certificate. Per la scelta del regime fiscale ti consigliamo sempre un confronto con il tuo commercialista. Parliamone.

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