Cap rate, occupancy e RevPAR: i 3 numeri che decidono se il tuo affitto breve è davvero redditizio

Per uscire dalle impressioni e ragionare sui fatti bastano pochi numeri, ma quelli giusti. Sono gli stessi che usa chi fa questo mestiere, e non serve un master in finanza per maneggiarli.

Negli esempi usiamo numeri inventati e volutamente tondi: servono a capire il meccanismo, non a dire quanto rende un appartamento a Milano. Per quello bisogna guardare il tuo.

Prima di tutto: l’ADR, il prezzo medio per notte venduta

L’ADR (Average Daily Rate) è il ricavo medio per ogni notte effettivamente venduta. Si calcola dividendo i ricavi da pernottamento per il numero di notti prenotate. Se in un mese incassi 2.000 euro con 20 notti vendute, il tuo ADR è di 100 euro.

L’ADR dice quanto vale una notte nel tuo appartamento, ma non quante ne vendi. Da solo, quindi, non basta. Lo approfondiamo nell’articolo sul prezzo medio a notte a Milano.

Occupancy: la metrica più citata (e più sopravvalutata)

L’occupancy, o tasso di occupazione, è la percentuale di notti vendute sul totale delle notti disponibili. Se in un mese di 30 giorni l’appartamento è disponibile tutte le notti e ne vendi 24, l’occupancy è dell’80%.

Un dettaglio che cambia i conti: le notti disponibili sono quelle in cui l’appartamento poteva davvero essere affittato. Se lo blocchi per usarlo tu o per fare dei lavori, quelle notti vanno tolte dal calcolo. Altrimenti l’occupancy risulta più bassa di quella reale e i confronti tra periodi non reggono.

Perché sopravvalutata? Perché l’occupazione si alza facilmente abbassando il prezzo. Un appartamento pieno quasi tutto l’anno può essere un ottimo risultato, oppure il segnale di tariffe ferme, che non salgono neanche nelle settimane di fiera. L’occupancy dice quanto lavori, non quanto guadagni. Un’occupazione sempre altissima va guardata con lo stesso sospetto di una troppo bassa.

RevPAR: il numero che mette d’accordo prezzo e occupazione

Il RevPAR (Revenue Per Available Room) nasce nel mondo alberghiero e misura il ricavo medio per ogni notte disponibile, venduta o no. Si calcola in due modi equivalenti:

È l’indicatore che smaschera il falso successo. Guarda questi due appartamenti, con numeri inventati:

A sembra più «pregiato», perché ha una tariffa più alta. B sembra più «pieno». Il RevPAR dice che B, a parità di notti disponibili, incassa di più.

Anche il RevPAR ha un limite: guarda i ricavi, non i costi. Se B arriva a quell’occupazione con tanti soggiorni da una o due notti, avrà più pulizie, più cambi biancheria e più usura. Prima di decidere chi ha vinto bisogna scendere fino al netto. Ed è lì che entra in gioco il cap rate.

Cap rate: quanto rende davvero la tua casa

Il cap rate (capitalization rate) mette in rapporto il reddito netto annuo dell’immobile con il suo valore. Risponde a una domanda semplice: per ogni euro che vale questa casa, quanto mi restituisce ogni anno la sua gestione?

Il reddito operativo netto è quello che resta dei ricavi dopo i costi di gestione: commissioni dei portali, pulizie e biancheria, utenze, manutenzione, compenso del gestore, assicurazione, condominio, IMU. Di solito non si tolgono la rata del mutuo e le imposte sul reddito, così da poter confrontare immobili diversi a prescindere da come sono stati comprati e da chi li possiede.

Un esempio, sempre con numeri inventati: un appartamento che vale 300.000 euro e produce un reddito operativo netto di 12.000 euro l’anno ha un cap rate del 4%.

Il cap rate serve soprattutto a confrontare: lo stesso appartamento in affitto breve e con un contratto tradizionale, oppure due immobili che stai pensando di comprare. Il confronto tra breve e lungo lo trovi nell’articolo affitto breve o tradizionale a Milano.

Rendimento lordo e cap rate non sono la stessa cosa

Il rendimento lordo divide i ricavi per il valore della casa, il cap rate usa il netto. Quando senti parlare di rendimenti «da sogno», chiedi sempre quale dei due stai guardando.

E le tasse?

Nella formula classica il cap rate non le considera. Un proprietario, però, deve farlo, e nell’affitto breve c’è una particolarità: la cedolare secca si calcola sull’incasso lordo, non sul netto. Rispetto a quello che ti resta davvero, quindi, le imposte pesano più di quanto suggerisca l’aliquota. Un motivo in più per fare i conti fino in fondo, magari partendo dalla nostra guida alla cedolare secca sugli affitti brevi.

Come leggere i tre numeri insieme

Qualche regola pratica per usarli bene:

• confronta periodi omogenei: settembre di quest’anno con settembre dell’anno scorso, non con agosto;
• guarda la tendenza più del singolo mese: un mese storto capita, tre di fila sono un segnale;
• confronta il tuo appartamento con sé stesso, prima ancora che con il mercato;
• tieni separate le notti bloccate da te, altrimenti occupancy e RevPAR risultano più bassi del reale.

Perché qui non trovi «la media di Milano»

Avremmo potuto chiudere con una tabella di valori medi per la città. Abbiamo scelto di non farlo. Le medie che circolano cambiano parecchio a seconda della fonte e del metodo, e spesso mettono insieme appartamenti gestiti tutto l’anno con annunci attivi poche settimane. Ne esce un numero che descrive un appartamento che non esiste.

Come spieghiamo nella guida su quanto rende un affitto breve a Milano, due immobili simili, anche nello stesso palazzo, possono avere risultati molto diversi. Il confronto utile non è con la media della città, ma con appartamenti davvero paragonabili al tuo: stessa zona, stessa tipologia, stesso livello di qualità.

Vuoi vedere questi numeri sul tuo appartamento?

Se gestisci già un affitto breve, possiamo guardare con te occupancy, ADR e RevPAR dell’ultimo anno e capire dove c’è margine. Se non hai ancora iniziato, partiamo da una stima realistica. Richiedi una valutazione gratuita.

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