Cedolare secca

Cedolare secca – le novità introdotte

  •  Le nuove norme sulla cedolare secca si applicano obbligatoriamente sulle locazioni fino a 30 giorni tra persone fisiche.
  • Se l’inquilino/ospite o il proprietario è una società, non si rientra in questa casistica.
  • Possono essere forniti i servizi di pulizia e cambio della biancheria ma non quello di prima colazione.
  • I portali o le società come Flexyrent che gestiscono immobili di altri, si incaricano di trattenere il 21% di cedolare secca e versarlo all’erario a nome del Proprietario.

L’articolo 4 del decreto legge 24 aprile 2017, n. 50 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi.

Per contratti di locazione breve si intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati tra persone fisiche.

Non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale per indicare gli elementi del contratto, vale a dire i contraenti, l’oggetto (l’immobile e eventuali prestazioni accessorie), la durata e il corrispettivo.

Gli immobili posti in locazione devono essere a destinazione residenziale, in particolare appartenere alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011).

Per godere del regime di cedolare secca, gli immobili, devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) del TUIR

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, anche la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente indicati dall’articolo 4; tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dalla applicazione della cedolare secca.

La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi quali la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione.

Destinatari degli obblighi introdotti dalla norma sono gli “intermediari, ovvero coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di locazioni brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore. Anche se non iscritti a specifici albi (p.es. agenti immobiliari).

E’ irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, potendo questa essere svolta sia in forma individuale che in forma associata, così come non rileva la condizione di residente o meno del soggetto che svolge detta attività né la modalità con cui l’attività è svolta potendo questa riferirsi a contratti di locazione breve stipulati on line e a contratti stipulati off line.

Gli intermediari che incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve operano all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21% di cedolare secca sul relativo ammontare e provvedono al versamento con le modalità di cui all’art. 17 del D. lgs. n. 241 del 1997 e alla relativa certificazione ai sensi dell’art. 4 del regolamento di cui al DPR n. 322 del 1998.

Gli intermediari tenuti ad operare la ritenuta sono coloro che intervengono nella riscossione del canone. La formulazione volutamente ampia ha inteso prevedere l’obbligo di operare la ritenuta in tutte le ipotesi in cui l’intermediario intervenga nella fase in cui è assolta l’obbligazione pecuniaria prevista dal contratto.

In ogni caso la materiale disposizione delle risorse finanziarie impone all’intermediario di effettuare su tali somme il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario.

Gli intermediari devono comunicare i dati relativi alla stipula dei contratti individuati con il Provvedimento, e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;

Gli intermediari non sono tenuti né a comunicare i dati né ad effettuare le ritenute per le locazioni abitative di durata superiore a 30 giorni, per le locazioni di qualunque durata poste in essere da imprese, per le locazioni aventi ad oggetto immobili non abitativi, per i contratti aventi ad oggetto prestazioni complesse diverse da quelle di locazione.

Gli adempimenti, inoltre, non devono essere posti in essere in relazione ai contratti di locazione breve stipulati prima del 1° giugno 2017. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. Gli intermediari ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini fiscali. Potranno, ad esempio, non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il locatore abbia comunicato loro il numero di partita IVA per la compilazione della fattura relativa alla prestazione di intermediazione.

Non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali, in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.

La norma, riferendosi ai corrispettivi lordi, comporta l’applicazione della ritenuta anche sui rimborsi delle spese sostenute dal locatore. Tuttavia le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore (ospite) o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Per quanto concerne l’inclusione nel corrispettivo lordo della provvigione dovuta all’intermediario, occorre considerare quanto stabilito nel contratto di intermediazione e nel contratto di locazione. In particolare, la provvigione non risulta compresa nel corrispettivo quando è addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore (ospite).

L’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. La ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata.

 

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