1. Le sei aree della normativa affitti brevi
Gli obblighi si possono raggruppare in sei aree. Le prime cinque riguardano il singolo immobile; la sesta stabilisce quando l’attività smette di essere considerata gestione privata e diventa impresa.
| Area | Di cosa si tratta | Fonte principale |
|---|---|---|
| Identificazione dell’immobile | Codice Identificativo Nazionale (CIN) da richiedere ed esporre | L. 191/2023 (art. 13-ter DL 145/2023) |
| Fiscalità | Cedolare secca al 21% e 26% o tassazione ordinaria IRPEF | Art. 4 DL 50/2017; L. 199/2025 |
| Comunicazione ospiti | Invio dati alla Questura su Alloggiati Web e identificazione de visu | Art. 109 TULPS (R.D. 773/1931) |
| Imposta di soggiorno | Riscossione dall’ospite e versamento al Comune | Regolamento comunale (Milano) |
| Sicurezza | Rilevatori di gas e monossido di carbonio, estintori a norma | Art. 13-ter DL 145/2023; DM Interno 06/06/2024 |
| Soglia d’impresa | Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività imprenditoriale | L. 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) |
A queste si aggiunge il Regolamento UE 2024/1028 sulla trasparenza delle locazioni brevi, pienamente operativo dal 20 maggio 2026: le piattaforme trasmettono con cadenza mensile alle autorità i dati su prenotazioni, ospiti e immobili.
2. CIN: cosa cambia e come si ottiene
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è il codice univoco che identifica ogni immobile destinato a locazione breve o turistica. È stato introdotto dal decreto legge 145/2023, convertito nella legge 191/2023, ed è obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Nel 2026 il sistema è a regime: le piattaforme rifiutano gli annunci privi di codice e le verifiche incrociate tra banca dati, annunci online e dichiarazioni dei redditi sono ordinarie.
Come si richiede
La richiesta è gratuita e si effettua sul portale BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive) del Ministero del Turismo, all’indirizzo bdsr.ministeroturismo.gov.it, con SPID o CIE. Servono i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno), la tipologia di attività e un’autocertificazione sul possesso dei requisiti di sicurezza. In molte regioni occorre prima disporre del codice regionale: in questi casi la richiesta del CIN parte dalla registrazione già presente.
Un punto che genera spesso errori: il CIN non sostituisce il codice regionale, la SCIA o la classificazione regionale, ma si aggiunge a questi adempimenti. Se i dati catastali in banca dati non coincidono con la visura, la richiesta si blocca, quindi conviene verificarli prima.
In Lombardia, come in altre regioni, il codice regionale resta valido in parallelo al CIN: in molti casi i dati sono già presenti in banca dati e la procedura si completa in tempi rapidi, mentre gli immobili nuovi devono prima ottenere il titolo abilitativo regionale. La richiesta può essere presentata da un property manager o da un commercialista, purché in possesso di una delega scritta del proprietario.
Dove va indicato
Una volta ottenuto, il CIN va indicato in ogni annuncio, su qualsiasi canale (portali come Airbnb e Booking, sito proprio, social), ed esposto all’esterno dello stabile, per esempio accanto al citofono. Dal 2026 il codice va riportato anche nella dichiarazione dei redditi. Avere il codice ma non pubblicarlo è una violazione autonoma.
Le sanzioni
La mancata richiesta del CIN comporta una sanzione da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare. La mancata esposizione o indicazione negli annunci va da 500 a 5.000 euro, con rimozione dell’annuncio da parte della piattaforma. Il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza è sanzionato separatamente. In fase di avvio esiste una tutela: quando si segnala una struttura mancante, per i 30 giorni della verifica amministrativa le sanzioni non si applicano.
3. Cedolare secca: come funziona la tassazione
Sui redditi da locazione breve il proprietario può scegliere tra la tassazione ordinaria IRPEF e la cedolare secca, un’imposta sostitutiva ad aliquota fissa che assorbe IRPEF e addizionali. Con la cedolare non sono dovute l’imposta di registro e quella di bollo.
Dal 2026 la cedolare sugli affitti brevi ha due aliquote, legate al numero di immobili che il proprietario destina a questa forma nell’anno:
- 21% sui redditi di una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente in sede di dichiarazione;
- 26% sui redditi della seconda unità.
Conviene assegnare l’aliquota del 21% all’immobile che ha prodotto l’incasso più alto: il risparmio, a parità di redditi, non è trascurabile. La scelta si effettua in dichiarazione, con il modello 730 fino a due immobili e con il modello Redditi Persone Fisiche oltre quella soglia. Dal 2024 le piattaforme operano come sostituto d’imposta e trattengono la ritenuta per conto del proprietario.
Un esempio chiarisce il meccanismo: un proprietario con due appartamenti in affitto breve incassa 10.000 euro dal primo e 8.000 euro dal secondo. Applicando il 21% ai 10.000 euro paga 2.100 euro, e applicando il 26% agli 8.000 euro paga 2.080 euro, per un totale di 4.180 euro. Se invertisse l’ordine, e destinasse cioè il 21% all’immobile meno redditizio, verserebbe di più: assegnare l’aliquota ridotta al reddito maggiore è la scelta più conveniente.
Dalla terza unità destinata ad affitto breve la cedolare non è più applicabile, perché l’attività si presume svolta in forma d’impresa (ne parliamo al punto 7). Resta un punto tecnico ancora aperto: il testo dell’art. 4 del DL 50/2017 cita un’aliquota del 30% sulla terza e quarta unità, che coesiste con la presunzione d’impresa introdotta dalla Legge di Bilancio 2026. Il coordinamento tra le due norme attende chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate. Per una situazione con tre o più immobili è opportuno confrontarsi con un commercialista prima di scegliere il regime.
Questa sezione ha finalità informative e non costituisce consulenza fiscale. Le aliquote e le soglie possono cambiare a ogni Legge di Bilancio: verifica sempre la normativa vigente e la tua posizione con un professionista abilitato.
4. Alloggiati Web e identificazione degli ospiti
Chi ospita ha l’obbligo di comunicare le generalità degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. L’obbligo deriva dall’articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza e vale per qualsiasi soggiorno, anche di una sola notte. La comunicazione va effettuata entro 24 ore dall’arrivo; per i soggiorni di durata inferiore alle 24 ore il termine scende a 6 ore. Vanno registrati anche i minori. La mancata comunicazione è sanzionata e, nei casi più gravi o ripetuti, può portare alla sospensione dell’attività.
L’identificazione de visu
Il punto che ha fatto discutere nel 2024 e nel 2025 non è l’obbligo di comunicare i dati, che esiste da tempo, ma il modo in cui verificare che la persona che entra corrisponda al documento. Con la circolare del Ministero dell’Interno n. 38138 del 18 novembre 2024, il Viminale ha chiarito che l’identificazione solo da remoto, cioè invio del documento e apertura tramite codice o keybox senza alcun controllo visivo, non soddisfa l’articolo 109.
Dopo l’annullamento della circolare da parte del TAR Lazio (maggio 2025), il Consiglio di Stato, con sentenza n. 9101 del 21 novembre 2025, ha confermato in via definitiva la regola: l’identificazione deve avvenire de visu, ma non deve essere per forza in presenza. È ammessa anche a distanza, tramite videochiamata o dispositivi che verifichino in tempo reale la corrispondenza tra l’ospite e il documento al momento dell’ingresso. In sintesi, il self check-in resta consentito se include una verifica visiva reale; non è più ammesso l’accesso autonomo senza alcun controllo dell’identità. Alcune città hanno inoltre introdotto limiti locali all’uso delle keybox negli spazi comuni.
A questo adempimento se ne affianca uno separato: la comunicazione dei dati statistici sui flussi turistici (arrivi, presenze, provenienza degli ospiti) all’ISTAT, attraverso i portali regionali. Non va confusa con Alloggiati Web, che ha finalità di pubblica sicurezza, mentre la rilevazione ISTAT riguarda dati aggregati a fini statistici.
5. Imposta di soggiorno
L’imposta di soggiorno è dovuta dall’ospite, ma la sua gestione è a carico di chi affitta. A Milano, nel 2026, l’importo è di 9,50 euro a persona a notte, applicato per le prime 14 notti di soggiorno. Sono previste esenzioni, tra cui i minori e i residenti nel Comune.
Chi gestisce l’immobile riscuote l’imposta dall’ospite e la versa al Comune, con le comunicazioni periodiche previste dal regolamento locale. In alcuni casi la piattaforma raccoglie e versa direttamente l’imposta in base ad accordi con il Comune, ma non è la regola generale: prima di dare per scontato che se ne occupi il portale, conviene verificare le condizioni del proprio Comune. L’imposta non è un ricavo del proprietario, però incide sul prezzo finale percepito dall’ospite e va rendicontata correttamente.
6. Sicurezza e obblighi tecnici
Con l’introduzione del CIN sono diventati obbligatori alcuni requisiti minimi di sicurezza, previsti dall’art. 13-ter del DL 145/2023 e dal decreto del Ministero dell’Interno del 6 giugno 2024. Valgono per tutte le unità in locazione breve, gestite sia in forma imprenditoriale sia non imprenditoriale.
I dispositivi richiesti sono due:
- rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio, funzionanti, negli ambienti con caldaie o cucine a gas;
- estintori portatili a norma, in numero adeguato alla superficie, indicativamente almeno uno ogni 200 metri quadrati e comunque uno per piano.
Sono esonerati dai rilevatori solo gli immobili privi di impianto a gas e senza rischio di rilasci o di formazione di monossido di carbonio. Ogni appartamento deve avere i propri dispositivi, anche quando più unità si trovano nello stesso stabile. La manutenzione degli estintori segue la norma tecnica UNI 9994. L’autocertificazione caricata nel portale comporta responsabilità personale in caso di controllo, quindi va resa dopo aver verificato la reale conformità dell’immobile.
7. Quando l’attività diventa impresa
La Legge di Bilancio 2026 ha abbassato la soglia oltre la quale la locazione breve si presume attività d’impresa. Fino al 2025 si poteva operare come privato con un numero maggiore di immobili; dal 2026 il limite è di due unità. Chi destina ad affitto breve tre o più immobili nello stesso anno è considerato operatore in forma d’impresa, con obbligo di partita IVA, SCIA e iscrizione al Registro delle imprese, e con l’uscita dal regime della cedolare secca per le locazioni brevi.
Il conteggio si basa sulle unità immobiliari intere. Affittare più stanze all’interno di uno o due appartamenti non fa scattare di per sé l’obbligo di partita IVA. La cedolare, inoltre, non si applica quando insieme all’alloggio si offrono servizi non collegati all’immobile, come colazione, pasti o noleggio auto, perché in quel caso la fornitura assume natura imprenditoriale. Per chi ha, o prevede di avere, un terzo immobile, la scelta tra gestione privata, partita IVA in regime forfettario o società va valutata caso per caso con un commercialista.
Il calendario degli adempimenti 2026
Le scadenze principali dell’anno, oltre agli adempimenti da svolgere a ogni prenotazione, sono le seguenti.
|
Quando |
Adempimento |
|---|---|
| A ogni check-in | Identificazione de visu dell’ospite e comunicazione dei dati su Alloggiati Web (entro 24 ore, o 6 ore per soggiorni sotto le 24 ore) |
| Periodica (Comune) | Versamento dell’imposta di soggiorno riscossa e relativa dichiarazione, secondo le scadenze del regolamento di Milano |
| Prima di pubblicare | Richiesta ed esposizione del CIN; autocertificazione dei requisiti di sicurezza |
| 30 giugno | Acconto della cedolare secca (quando dovuto) |
| 30 novembre | Saldo della cedolare secca ed eventuale seconda rata |
| In dichiarazione dei redditi | Indicazione dei redditi da locazione breve e del CIN; scelta dell’aliquota 21% o 26% |
Le scadenze fiscali possono variare in base all’importo e alla posizione del contribuente. Verifica sempre le date sul sito dell’Agenzia delle Entrate e del Comune.
Tabella sinottica degli adempimenti
| Obbligo | Chi lo gestisce | Sanzione in caso di violazione |
|---|---|---|
| CIN richiesto ed esposto | Proprietario o property manager delegato | Da 800 a 8.000 € (mancata richiesta); da 500 a 5.000 € (mancata esposizione) |
| Requisiti di sicurezza | Proprietario | Sanzione autonoma; blocco del rilascio del CIN |
| Comunicazione ospiti (Alloggiati Web) | Gestore della struttura | Sanzione ai sensi dell’art. 109 TULPS; sospensione nei casi gravi |
| Identificazione de visu | Gestore o delegato | Contestazioni di pubblica sicurezza |
| Imposta di soggiorno | Gestore che riscuote e versa | Sanzioni comunali per omesso versamento |
| Cedolare secca / dichiarazione | Proprietario (con il commercialista) | Sanzioni tributarie per omessa o infedele dichiarazione |
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